不会跟单，逼单，还谈什么签单？

　　逼单是整个销售业务过程中最重要的一个环节。如果逼单失败你的整个业务就会失败，其实整个业务过程就是一个“逼”的过程。逼要掌握技巧，不要太操之过急，也不要慢条斯理，应该张弛有度，步步为营，也要晓之以理，动之以情。

　　去思考一个问题，客户为什么一直没有跟你签单?

　　很多经纪人提出客户总是在拖，我认为不是客户在拖，而是你在拖，你不去改变。总是在等着客户改变，可能吗?做业务从来不强调客观理由。客户不签单肯定有你没做到位的地方，想一想?这是一个心态问题!

　　认清客户，了解客户目前的情况，有什么原因在阻碍你?

　　你一定要坚信，每个客户早晚一定会跟你合作，这只是一个时间问题。我们要做的工作就是把时间提前，再提前。我们一定要坚定自己的信念!

　　只要思想不滑坡，方法总比困难多

　　不要慌，不要乱，头脑清醒，思路清晰。有问题是正常的，我们要去分析、解决。我们就是喜欢挑战生活充满了乐趣，就像一场战斗。

　　抓住客户心理，想客户所想，急客户所急

　　你要知道他究竟在想些什么，他担心什么?他还有什么顾虑?

　　一切尽在掌握中，你就是导演

　　你的思想一定要积极，你怎么去引导客户将劣势变为优势，将不利因素变为有利因素。

　　为客户解决问题，帮他做一些事情

　　为客户认真负责，为客户办实事、办好事，让客户感受我们的工作态度和真诚。

　　征服客户，发扬蚂蝗叮与吸的精神

　　这种精神不仅体现在工作时间里，还有业余时间里，一定要有耐心，锲而不舍，百折不挠。用你的执著感动客户，要让客户说：唉，小伙子我真服了你了。你这种精神值得我们的业务人员去学习，过来跟我干吧!

　　能解决的就解决，不能就避重就轻

　　将问题淡化、避开，这就要求你头脑一定要灵活。

　　假设成交法，是成单常用方法之一

　　先让他观看一下我们的客户案例，或者在签单以前先填写一下表格，当谈的差不多的时候，要说：我们办一下手续吧(签合同打款)，不要说太刺的词语。

　　逼单就是“半推半就”，强迫成交

　　以气吞山河之势，一鼓作气将客户搞定。让客户感觉的有一种不可抗拒的力量。

　　放弃，当然只是暂时的，以退为进

　　不要在一些“老顽固”身上浪费太多时间，慢慢来，只要让他别把你忘了。

　　学会观察，学会聆听

　　在与客户谈单时，一定要多观察，通过对客户(眼神、举止、表情等)的观察，及时了解客户的心理变化，把障碍消灭在萌芽状态;通过聆听可了解客户的真正需要，这样就容易与客户达成共识。

　　机不可失，失不再来

　　在与客户谈单时，因为你的介绍已经引起了客户的欲望，这时就应使用假设成交法。在与客户聊的同时，把合同及附件拿出，一边和客户聊一些和签单无关的事，如他们的同行发展状况或对他适当的奉承一下等，一边把合同和附表填好让其签字盖章。

　　抓住客户的弱点，临门一脚

　　在与客户谈单时，客户只要说房子肯定会要，但需要再和家人沟通下，你等我的电话。这时尽量不要等，抓住客户的弱点，先奉承再逼单。

　　把握最佳时机促进成交成交的时机随时都有可能出现，但往往稍纵即逝，必须善于发现并及时地捕捉到，否则就会延长签单期限或者永远错失签单机会，使前期的工作付诸东流。

　　(1)语言信号

　　①客户表示他有能力支付

　　②客户仔细询问付款及细节

　　③客户表示你的看法和他的一致

　　④客户一再询问别人的购买情况

　　⑤客户对你的敬业精神加以肯定和赞赏

　　⑥客户开始讨价还价，一再要求中介费打折

　　⑦客户反复提出已经答复过或者已经弄清的问题

　　⑧客户说出“喜欢”、“的确能解决我这个困扰”

　　⑨客户经过反复比较挑选后，话题集中在某套房源

　　⑩客户将业主提出的交易条件与竞争对手的交易条件相比

　　⑪客观进一步压低价格，即使价格已经合理他也仍然坚持压价

　　⑫客户要求做出某些保证，如“你们保证按时交房吗”

　　⑬客户详细询问相关办理手续、水电结算等具体交易事项

　　⑭客户使用与购买相关的假设句型，如“假如一次性付款，能优惠吗”

　　⑮客户提出附加条件，如“有没有赠送什么东西” “里面家具家电能赠送吗”

　　⑯客户不断提出顾虑，如“没问题吧” “如果我改变主意，不想买了怎么办” “如果以后真有事，能找到你吗” “你如果以后不干了怎么办” “在付款方式上可不可以再商量一下” “你们能确保在合同签完一个月内我们就可以入住吗”等等。

　　(2)表情信号

　　①客户嘴唇开始抿紧，似乎在权衡什么

　　②当经纪人说明有关细节和付款方法时，客户显出认真的神情

　　③客户的面部表情从冷漠、怀疑、深沉变为自然大方、随和、亲切

　　④客户的眼神转动由慢变快、眼神发亮而有神采，从若有所思转向明朗轻松

　　⑤客户向同伴或家人使眼色，彼此相互对望，或者眼神里传递着“你的意见怎么样”这种神情

　　(3)行为信号

　　①客户离开了又再次返回

　　②客户翻来覆去地查看相关资料

　　③客户认真地再三实地查看房子有无瑕疵

　　④客户多次前来与你详谈或多次邀请业主见面沟通

　　⑤客户姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得轻松

　　⑥客户十分关注经纪人的动作和语言，不住点头

　　⑦客户使用计算器或在纸上试算，翻阅日历或记事本思考

　　⑧客户突然用手轻声敲桌子或身体某个部位，以帮助自己集中思路，最后定夺

　　⑨客户靠在椅子上，左右相顾突然双眼直视你，那表明一直犹豫不决的人下了决心

　　总之，当客户的表情、态度与先前不同，或者是说话的口气改变时，通常表示客户有了购买兴趣。只要善于利用细致的观察去发现和把握这种变化，你就可以捕捉到促成的最佳时机。

　　促使客户做出最后决定当你与顾客谈判进行到一定程度，遇到障碍时，要设法促成对方做出最后决定。对于不同的情况，可以尝试使用以下方法：

　　(1)假定客户已同意签约：当客户一再出现购买信号，却犹豫不决时，可采用这个技巧，使对方按你的思维做决断。

　　(2)帮助客户挑选：一些客户即使有意买，也不喜欢迅速签下单。这时，我们要审时度势，解除客户的疑虑，而不要急于谈签单的问题。

　　(3)欲擒故纵：有些客户天生优柔寡断，虽然对你的房源有兴趣，可是拖拖拉拉，迟迟不做出决定。这时，你不妨让同事配合，说有客户要看这套房子并且很有意向等等。

　　(4) 建议成交

　　①既然一切都定下来了，那我们就签个协议吧!

　　②您是不是在付款方式上还有疑问?

　　③我们先签个协议吧，我也开始准备下面的工作，好让您能够早点入住。

　　④如果现在签协议的话，您觉得我们还有哪些工作要做?

　　⑤您对入住时间有什么要求呢?如果您要求很快的话，我们就得赶快了，譬如签协议、准备资料等。签约时的注意事项(1)小心说闲话，以免前功尽弃，不能轻易让价。

　　(2)尽可能在自己的权限内决定事情，实在不行，则打电话请示经理批准，一定要让客户感到你已经尽自己最大努力帮助客户争取最多的利益。

　　(3)不露出过于高兴或高兴过分的表情。

　　(4)设法消除对方不安心理，让其觉得是最好的选择。

　　(5)不能与客户争论——到了最后阶段，切不可因客户的挑剔言论而与其争论。

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