一线楼市遭国企垄断 地板企业如何“参一脚”

　　一份根据北京房地产交易管理网所作的统计显示，2012年，北京房企商品房销售金额排行榜中，北京城建、中海、保利、首开、中国铁建、中化方兴等国企以迅猛的态势抢占了前十名，民企只有龙湖、SOHO中国尚存。

　　地产老大万科在北京已跌出前三。而万科在北京市场的合作方，均是清一色的国企。SOHO中国销售的产品类型均为商业、办公单元。若以住宅为主而论，前十仅剩龙湖一家。

　　目前，随着楼市形势的变动，地板市场大部分蛋糕已经掌握在国企的手中。如此看来地板企业要想在一线城市占有一定的市场就不可避免的要和国企打交道，实现强强联合。

　　一线楼市现状：国企地位难撼

　　2012年北京商品住宅成交量达12.3万套，比2011年增幅超过30%。但这种狂欢与多数民企无关。

　　2012年排行榜显示，纯民企只有两家，比2011年减少一家。2011年仅排名第7位的北京城建，2012年销售金额为120.65亿，位列第一。接下来是中海、保利、首开，销售金额分别为115.12亿、112.5亿、106.91亿。四家均为国企，其中，北京城建和首开为北京市本土国企，而中海、保利则属央企。

　　据海通证券研究报告显示，北京城建大股东是北京城建集团，实际控制人则是北京市＊＊＊。

　　国金证券研究报告指出，在房企普遍面临土地饥渴的背景下，北京城建凭借国有背景和一二级联动的发展模式，曾在2011年土地市场大有斩获，当年新增项目权益建面110万平米，整体储备规模增长32%。北京城建目前在京尚有211万平米未结算项目，占总储备的58%，这意味着它在2013年仍有希望销售超预期。

　　如果说中海、保利这两家央企近几年在北京市场一直表现出色，而中国铁建与中化方兴则是不折不扣的黑马。

　　中国铁建于2007年11月5日在北京成立，为＊＊＊＊＊＊管理的特大型建筑企业。它在北京地产界声名鹊起的项目，是位于北五环外的中国铁建国际城。后来，该公司在外地复制了铁建国际城品牌。

　　中化方兴的母公司是中化集团，为＊＊＊＊＊＊监管的国有重要骨干企业。该公司曾在2009年力挫群雄拿下广渠路15号地，被潘石屹[微博]感慨为，央企拿地不算帐。15号地已变身北京有名的金茂府。从2011年首期开盘的20个月内，金茂府累计销售额已达百亿。

　　跻身前十的远洋地产和万科，是具有国资背景的上市公司。万科在北京的合作伙伴，中粮地产、五矿建设、首开股份、金隅股份等，为央企或本地国企。不过，若以销售面积排列北京前十，国企有金融街挤入，民企增加了富力地产。

　　专家解析：国企典型性垄断

　　万科集团副总裁毛大庆在接受采访时表示，随着北京土地的高企，北京市场的准入门槛也在提高。而不管是国企还是民企都不想在北京市场上失去机会，近两年甚至还在加强北京市场的投入。

　　所以，北京竞争的激烈程度也是最强的。而能否在土地市场有所斩获，成为考量其销售额的重要标准。

　　在土地市场上，拥有低成本资金优势的国企或者央企，显然更具竞争力。

　　1月14日，央企代表中粮集团董事长宁高宁、民企代表SOHO中国董事长潘石屹在亚洲金融论坛上就“国进民退”相互调侃。潘石屹在现场论坛环节表示，十分愿意和这位来自北京的“邻居”宁高宁互换身份。

　　在潘石屹看来，过去10年，中国民营企业的生存空间和状态，越来越不好。“十年前在北京要招拍挂一块地，下面坐着的基本全是民企。最近三四年，北京招拍挂一块地，下面坐的清一色是央企。”潘石屹还抱怨，“政府总要宏观调控，总要出政策，但又总要多给‘共和国的长子’一些钱，给的钱的利率又比民营企业的低，最后市场经济的机制就很难建起来。”

　　活跃在二三线城市的阳光100置业集团董事长易小迪，对此也有深刻感悟。他在近期由华本俱乐部举办的“中国地产领袖年会”上表示，“前十年房企高速增长大部分是来自于土地增值带来的红利，而房企的盈利能力远远追不上土地增值。这并不是一个良性循环。未来十年，盈利模式将发生巨大变化。一线城市，未来将成为大房企的垄断市场。高价地意味着没有天量的低成本资金是冒不起风险的。二三线城市才是中小房企竞争的市场。”

　　易小迪进一步说明，“以开发北京两万元/平方米楼面地价的豪宅为例，以5年为周期，中小房企的资金成本与现在国企的成本比较，小公司比大公司每平方米要多卖5千块钱才能做到同等利润，这是做不到的。”

　　“北京供地越来越少，房企在拿地时有时不仅要拼资金能力，还要拼政治资源，尤其是那些定向出让的土地。而国企在这些方面具备天然优势。”兰德咨询总裁宋延庆认为，三年来，一线城市国进民退的现象很明显。

　　这实际上增加了调控的难度，只有非常专业的民企对调控的敏感程度才最高，而国企的职业经理人还要考虑政治风险、职务风险等。

　　以北京城建为例。据国金证券研究报告显示，北京城建的主力项目北京世华龙樾，比年初预计售价上涨了约1万元，增幅达到43%。按30万平米可售房源计算，收入大增30亿元。虽然该项目要求配建保障房，但项目整体毛利率预计不低于57%。

　　与国企强强联合：地板企业紧跟政策步伐 效益最大化

　　在国企几乎将一线楼市给垄断且精装修房比例在不断递增的大背景下，地板企业想要在一线市场站稳脚跟就必须了解国企的运营模式，并且和其建立良好的合作关系。要入国企的眼首先必须拥有足够的企业实力。在竞争激烈的建材市场，作为一家民营地板企业，要充分考虑环境保护、节能减排、生产工艺及产品的技术含量等因素，紧紧依靠科技攻关，利用自主知识产权，在对资源进行深加工的同时延伸产业链。要通过实施资源综合开发利用，大力发展循环经济。

　　专家建议，依目前的情况，地板企业要谋求更大的发展，除了要在科技创新上下功夫外，还需进一步加强与国有大企业的合作，盘活存量，做大增量，推动企业做大做强。要依托大企业的人才、技术、资源优势，发挥民营企业机制灵活、决策快速的特点，实现强强联手，推动自身产业向规模化发展，防止重复建设和资源低端竞争，实现资源利用效益最大化。