"2006中国房地产与家居产业双百峰会"节选(一)

    瑞滋重点是以未来得现金流发行的股权产品，瑞滋可在境内或境外发行，在国内瑞滋可以采用公司的形式如美国，或信托的形式如澳大利亚。在境内瑞滋一般采用专项资产管理计划的形式，它的参与机构一般包括以下这一些，受托人，接受发起人委托设立瑞滋，发行单位信托挣钱，委托外部服务机构管理信托投资，投资人是以单位信托证券持有人来购买信托证券，并享有信托收益，瑞滋可以进行部分的举债，但一般国家都有部分上限的规定，瑞滋通常与发起人关联的资产管理公司管理，亚洲公司一般都要求采用管理公司。
    下面探讨一下设立瑞滋的因素，对于有兴趣发起或者设立瑞滋的公司来说，首先要考虑相关的资产是否位于有利的地段，是否能够产生稳定的收益，对商业房地产而言租户的分散程度，租期的长短和闲置率的统计数字十分重要，是否有增长的空间等都是发行瑞滋资产需要考虑的因素。第二资产管理的因素，资产管理人是否拥有相关业务经验是非常重要的，由于擅长的领域不同，通常资产管理人和物业管理人有所区别，物业管理人应为熟悉瑞滋通常为发起人，或其成员企业。第三个就是投资的因素，如何消除投资者的疑虑，使投资者相信未来的盈利能力，这些是非常重要的。
    下面分析一下瑞滋与上市房地产公司之间的区别，就投资的资产与经营风险方面，瑞滋的资金投资具有稳定商业房地产为主，上市的房地产资金是以从事土地开发较多，稳定性较差就分红政策而言，瑞滋的收益比较稳定，90％以上的利润用于分红，就举债限制而言瑞滋有较严格的举债上限，使得投资人承担风险相对有限，而上市的房地产公司一般高度使用财务杠杆，举债比例普遍较高，瑞滋资产信息透明公开定期受到审查和公告，通过受托人和物业管理人的监督以及双方的报告归为专业的管理机构，一般上市公司保护和透明度没有那么高。
    国内的房地产企业对于发起设立瑞滋对管理企业的意义，出售物业实现收入同时还可以通过参与计划管理和物业管理收取费用，代替直接拥有物业并收取佣金，同时将资本调度到回报更高的业务中去，通过参与瑞滋的管理和物业管理获得稳定的管理费收入，同时带来更高的资本回报率，为今后的资产规模的扩大为公司的增长创造潜力，提供收购载体，实现成长，减轻发起人资产负债表面临的压力，提供有效的资产规模机制，瑞滋的发行可以剥离大规模的资产组合，尽可能的减少应向第三方进行资产出售而带来的估价结构和资产损失。
    新加坡和香港交易所纷纷推出了优惠政策吸引内地优秀的公司去香港上市，包括降低瑞滋的上市门槛，提高杠杆比率等措施，允许公积金存款投资于瑞滋，境外机构投资者的扣缴所得税率从20％降低到10％等，同样瑞滋在境外上市也面临一系列的问题，首先各种瑞滋的障碍中最首要的是外汇转移政策的限制，即不能自由换汇，瑞滋能否真正做起来，中国的外汇政策会是一个重要的影响力，今年年初外汇管理局发出了第12号文件被认为是中国民营企业以红筹模式在海外上市产生了影响，同样受影响的还包括了瑞滋等离岸上市，瑞滋对回报率和市盈率的要求都很高，项目要有可预测的回报，良好的增长潜能，高透明度等方面，传统的地产商要向瑞滋转型就目前而言还需要时间。上述是我简单的给大家讲一下设立房地产信托基金碰到的一些问题和法律问题，供大家参考，非常感谢。
    搜房控股运营副总裁、搜房资讯集团总经理 肖勇：
    下面我们进行下午的第一场对话论坛，有请主持人摩根大通中国房地产投资主管向左，搜房控股副总裁、中国指数研究院常务副院长黄瑜，扬子基金中国区副总裁顾宏，北京星城置业集团董事章怀文，武汉百步亭集团副总裁刘宜蓉，上海紫宝地产总经理夏锋。
    搜房控股副总裁、中国指数研究院常务副院长 黄瑜：
    目前宏观调控形势下整个中国房地产商面临一个资金的压力，同时在座的企业都是一些大企业，下一步要上规模也是需要融汇更多的国际资本，香港的新宏基一个周末可以卖70亿港币，对于中国的开发商来说真正一年收入上70亿的也很少，我们下一步怎么上规模，上台阶，投融资这块已经对房地产开发商来说是迫在眉睫了，对于国际的资本都非常看好中国，在中国的土地上获取更多的收益也是你们一直在探讨和关注的问题，所以才有今天这么多人一块来进行投融资的研讨，我首先来介绍一下今天参加对话的嘉宾，然后由向左先生主持这场对话，这位是太平洋星的翁嘉鸿先生，他们是在新加坡上市的第七个瑞滋，他们也非常看好中国，这位是北京星城置业集团董事章怀文，这位是上海紫宝地产总经理夏锋先生，他们希望和国际资本接轨，拓展自己的融资渠道上一个台阶。
    摩根大通中国房地产投资主管 向左：
    利用这个机会大家有什么问题就直接提问，我在这里只是抛砖引玉，在中国做房地产开发，特别对外资，对基金来讲他们看好中国的市场，但是在一定程度上如果没有和国内比较良好的房地产公司的合作，那么在中国应该是比较难做的，所以在建立一种比较诚信的合作伙伴式的关系这就应该是成功了一半，在座的开发商和国际投资基金人接轨，第一个要问自己为什么要接轨，到底是需要资金，是需要品牌，需要一种管理模式，到底是需要什么东西？请在座的开发商可以一块来探讨。
    北京星城置业集团董事 章怀文：
    我们的公司是一个中型的，我们的项目是15万并米，是由外资和中方合作的，是靠自有资金把这个项目和银行贷款把这个项目做起来，在中国因为融资渠道只有两种，在中国银行放款的条件非常约束，目前我们这里的发展商很多尤其是有商业这一块，因为要盖了商业为了赚最高的利润，因为商业可以卖很高的价格，可是唯一的融资渠道就是卖，操作方都是代理，我们本身不用找代理，如果走这个模式不是保证长期的成功，只是短期的融资方式，那是绝对有风险的，希望和国际商做的方式进行结合，外国的基金已经往中国这方面进来，也通过中国的公司去包装，对我们这一类型的发展商是一个好事。
    北京天鸿宝业地产财务总监 邢宝华：
    我们对基金比较看好的想法，通过在深圳做的住宅和公寓项目之后，前也吸引了很多的基金还有海外的房地产公司能够借着中国发展的机会进入中国，我们是怀着一个开放性的态度和心态，加入了WTO之后中国的房地产至今还没有和海外进行链接，这其实是一个最大的基础，基金所提出的财务透明度，团队的规范化操作，作为国内的房地产企业其实也是力求追求的，无论有没有海外基金的要求，作为国内的房地产企业，从愚昧走向规范，从暴富走向抵制冷静的过程，这其实是一个比较好的机会，对于我们天鸿在深圳的投资，前一阶段我们和英国的公司也在接触，在英国现存的投资模式联合组成一个团队，也了解中国整个工商政策和财税制度是否允许。
    摩根大通中国房地产投资主管 向左：
    国外基金强调透明度，就是财务的透明度还有公司治理的透明度，至于这些到中国投资大的基金来说的话，对于它的商誉非常看重，在选择项目和合作伙伴的时候可能花的时间比你在最开始对项目本身的研究还多，因为从你的角度来看，你很清醒，知道在寻求外商的时候需要什么，我接触的房地产开发公司自己是想接轨，但是不知道到底需要什么东西，关键资金用来做什么，这个可能需要进一步的明确，这样接轨的话可能就更容易一点。
    新加坡太平星集团 翁嘉鸿：
    我觉得开发商很多，有一些开发商一开始是很小的开发商，但是发起人很有远见，一定想得很长远，我觉得资产证券化，融资参与很重要，我们的基金在德国、中东、美国，德国人工作是很严谨的，如果来到中国一家公司说和你们合作基金投我们钱，基金一进来开会就会讲哪一位是负责资产管理的，哪一位是负责监督的，都是同一个人的话他们会担心，因为要看到的是这家公司分工很明确，每一个部门都是不同人在做，因为起到一个互相监督的机制，整个企业要有完善的管理制度。现在我们认识中东、德国、美国熟悉了我们以后，知道我们这个团队影响深入的调查和沟通，前面很困难甚至于要半年到两年才会相信，但是一相信以后资金量源源不断的进来，比如我们大股东相信我们这个团队以后知道我们透明度很高，信任度就很强。
    摩根大通中国房地产投资主管 向左：
    你们是怎么样考虑，根据2003、2004年中国房地产现状报告，对于香港前五大上市公司做了一个比较，就把香港的上市公司和中国国内的房地产公司做了一个比较，目前香港上市公司的负债比是30％到40％左右，那么对于国内的房地产企业绝大部分占75％以上，有的是90％，或者根本没有自己的自有资金，自有资金统计的数字是13.3％，你们对这个自有资金是怎么样考虑的？如果房地产整个行业有市场需求，银行业支持贷款，自有资金少的话问题不大，一旦有宏观调控，房地产开发是有周期性的，在这种情况下要考虑持续的发展就会遇到很大的问题，在座的诸位对这个问题是怎么考虑的？
    武汉百步亭集团副总裁 刘宜蓉：
    非常感谢有这次机会参加今天的会议，有一个互相交流和学习的机会，武汉是一个九省通衢，非常美丽的城市，我们武汉百步亭花园经过了八年的建设目前已经开发了160多万方平方米，有了8万多的居住社区，按照武汉市整体的规划有三大居住社区，我们武汉百步亭是位于三大居住新区当中汉口新区的一个，是作为武汉城市规划中纳入法定普及的市政副中心，整个占地7平方公里，完成以后将入住30万人口，这个项目完全由我们独家承担，我们所剩下的工作任务还需要用十年乃至15年的时间才能建成，建成以后是一个复合型的地产，因为除了以居住为主以外，还有商业各种基础设施，文化、教育、卫生等等，所以我们公司从整理发展规划来说，我们是一个纯民营的企业，八年来我们从小到大一步一个脚印，到目前我们每一年的开发速度是六到八十万平方米，我们整体对它的定位是立足百步亭居住新城，做足百步亭居住新城，这个意义在于，就是按照武汉市城市规划百步亭规划新城由我们独立开发，形成独立开发管理服务四位于一体的，并且行政区域都属于房地产开发企业来全面进行管理服务，这样一个新的模式是全国唯一的一个，得到了＊＊＊高度的认可，我们所建的不仅是一个房地产项目，更重要的是要打造一个温馨、和谐的人文环境，所以我们这个项目也是在2003年的时候是中国首届人居范例奖的项目，我们在提供住宅的同时，提供业主一个社区保障，我们有意参与学习和交流，希望有国际资本介入，希望这个项目在建设的过程中不仅在资本运营商能够和国际接轨，更重要的是希望学习国际一些先进的包括高度文明的一些思想理念，能够注入到我们百步亭居住新城今后的管理之中，为我们真正的百步亭人创造更加温馨和谐的居住环境，作为我们现在整个30万人口入住七平方公里，总建筑面积是八百四十万平方，我们面临还有六百多万建筑面积将在十几年的开发中逐步实施对于我们来说压力和挑战都是很大的。
    对于我们来说过去开发量很小，我们的自有资金足以应付，对于目前来说政府把居住新城交给我们民营企业来运作，让我们来打造一个新城，是对我们的一种信任，正是由于八年的工作得到了市场的认可，是我们的诚信获得了这样非常具有发展的项目，所以我们认为我们今后的发展中不能仅仅停留于过去的小打小闹，而是应该把居住新城的建设发展的速度根据市场的需要尽快的把它实施完成，这个项目不受宏观调控的限制，是属于国家支持和鼓励的服务项目，所以政府在目前整个土地实行招拍挂的前提之下，把这么大一片土地不通过招拍挂的形式定向了交给了我们公司，我们拥有了这么大的土地资源，不能够慢慢的来而要根据市场的需要尽快推进，那么光靠银行是不行的，光靠自有资金更是不行的，所以必须借助于国际资本，自有资金在大的开发面前如果用于前期也是不够的，而银行的资金主要是用于在建工程以后的，对于前期来说是非常困难的，对于我们开发商所需要的是在前端有一个合作，自有资金如果仅仅只有10％多的话，目前像这样的项目政府也不可能给，企业也承担不了的，所以对我们公司来说，我的自有资金是要比这个高几倍，但是最后大规模的项目来说我还是感觉到非常困难的。
    上海紫宝地产总经理 夏锋：
    刚才向总问了两个问题比较敏感，企业上市把目前的利润和目前的空间与别人分享，但是所带来的它的一种品牌，所带来的一些无形的价值包括企业今后的可持续性发展都是无穷的。我们是一家纯粹的房地产企业，我们企业在房地产的定位方面比较明显，我们的自有资金可以说有一个优势，我们是一个综合性的企业，自有资金可以进行调整，根据我们企业发展的重点可能在80年代到90年代末期我们的主业还是建筑业，但是随着房地产浪潮的推进，很多房地产企业变小了，或者变没了，而很多小的企业变大了，变强了。
    扬子基金中国区副总裁 顾宏：
    对于投资开发型的基金来说总的来说是比较低的，整个比例在17％左右，一个房地产是属地性很强的企业，一些浅规则包括操作上制约的东西也很多，这也限制了很多人参与前期的开发过程，其实投资商都有一样的感受，一般国内真正拥有土地证的很少，很多就是拿了一个协议来谈，像这种情况下一般来说很难认可，因为这个要在法律上认证的，基金一般在一线的城市，二线相对少，一个就是管理能力跟的上跟不上，第二个原因就是在一线城市显性成本比较清晰，隐性成本比较低，这也是一个很大的制约因素，我们在操作的过程中我们也谈了很多的项目，首先基金的专注点不一样，所以找基金的时候一定要和基金相匹配的，直接叫基金参与开发不是不可能，但是难度比较高，如果收益情况不错的话有将来做上市打算的，可能有IPO的基金会参与。第一阶段是开发商的阶段，第二阶段是开发和金融市场结合的阶段，第三阶段就是一个金融机构投资房地产的阶段，这是一个成熟的阶段。
    搜房控股副总裁、中国指数研究院常务副院长 黄瑜：
    渠道还是多样的，机会还是很多的，只不过是不要怕，但也不要贪，肯定能成，最后一个问题留给凯迪的张总提一个问题。
    凯迪置业 张总：
    非常感谢黄院长给我们国内的开发商和海外投资基金面谈的机会，我代表上海本土的开发商非常感谢海外投资，机构对上海房地产市场的热情，虽然目前融资面非常狭小大的公司还是活得不错，但是我们更希望有一个长期更长远的发展，是不是我们的方式能够灵活一点。
    摩根大通中国房地产投资主管 向左：
    我同意不要怕也不要贪，这个是一致的，对于刚才所说的统一开发，对于土地这方面国外投资者特别是摩根大通是非常谨慎的，即使土地是黄金地段也有非常好的潜力，是非常看好的，它对国内的拆迁是没有兴趣的，可以把国内很多关系搞定，但是不能把关系搞定而得到的一些价值反应在将来要和外商合作的方面去，要从比较实在的角度去看这个问题，要用比较平静的心态处理这个问题，你们诚心要和国外对接的话，它图你在国内的关系，实施执行的能力，你图他的品牌，资金，这样有比较良好心态的话其结果就是让利，那么就有合作的机会。
    凯迪置业 张总：
    我们国内对拆迁的土地也是不以考虑的，而且我们也不贪，我们认为在特定的项目里面应该来讲都还是做得过来。
    摩根大通中国房地产投资主管 向左：
    我认为多元化的融资是必然的趋势。
    搜房控股副总裁、中国指数研究院常务副院长 黄瑜：
    通过今天投资和融资双方敞开心扉的对话双方加强了了解，我们也真诚的希望通过我们这种平台，通过我们这种对话能够对于整个国际资本对接中国地产有更实质的帮助，谢谢大家。
    非常感谢各位嘉宾，下面我们进行今天下午的最后一场对话，有请主持人雷曼兄弟亚洲投资有限公司高级副总裁陈国敏先生，爱家家居董事长王蓓女士，科宝公司总经理蔡明先生，元洲装饰董事长李泰岩，聚通装饰董事长徐国俭，圣象地板副总裁郭辉，安信地板董事长卢伟光，欧典地板总裁闫培金，柯诺中国区总经理彭鸿斌，宏耐地板总裁李卫。
    雷曼兄弟亚洲投资有限公司高级副总裁 陈国敏：
    全球最大市值的企业是哪个领域？就是流通领域，流通领域最重要的是技术和网络，今天首先听各位讲讲，首先我们是怎么关注我们核心竞争力的？
    宏耐地板总裁 李卫：
    谢谢搜房网给我们这个机会我是来自宏耐地板的李卫，技术方面对于我们生产领域和流通领域的企业来说，这是我们生命的关键，也是我们竞争的法宝，现在对于地板来说主要是两点，首先有一点就是要关注消费者的需求，能够创造一些更新的消费，从这个方面得到一些启发，通过创新使消费者的需求增加。第二在品牌的创新上也很关键，消费者要购买这个产品使心理感觉都得到提升，在这两方面是企业重点关注的，对于我们来说这几年一直在做的一项工作就是新产品的开发，每年都会推出一些新产品，主要基于实木地板材料的短缺和强化地板逐渐走向中低消费，我们作为生产企业和流通领域来说利润空间越来越小，所以我们就研发了一个基于这两类强化地板和实木地板优点的新产品投放市场，经过投放市场以后应该说受到非常大的欢迎，在这一点上来说作为创新的角度来说是我们企业的崭新的摸索，也是我们一直在关注的。
    圣象地板副总裁 郭辉：
    首先感谢搜房网给我们今天这样的机会，刚刚谈到企业的核心竞争力，每个企业可能在核心竞争力方面会有所不同，但是从我们圣象的角度来看我们核心竞争力主要集中在三个方面，第一个方面就是品牌，圣象在中国已经有十个年头了，在十年之中我们一直坚持走品牌之路，当然品牌是一个表象，背后有很多的支撑，比如诚信、产品稳定、售后服务等等。有幸的是圣象这个品牌在中国被广大的消费者所钟爱，也使我们这个品牌不断的提升，第二点就是我们的产品，产品的稳定是能够保证长久不衰的长久理念，因为我们所经营的是一个耐用消费品，在当今的大部分中国家庭中能够装房子的只有一两次，所以这样的产品怎么样让消费者更安心，更稳定，所以产品质量是很关键的，所以这些年我们一直保持着让我们产品更安全，更环保，让消费者更满意。第三点就是我们的网络，圣象走了十年在中国建了一个相对我们这个行业来讲比较大的网络，现在我们有1600个专卖店服务于全国，我们有幸连续七年这个行业中连续取得第一，这也是我们坚持的核心竞争力。