个人售房缴税牵动读者心

  　今年４月是全国第１５个税法宣传月。本报请来大连市西岗区国家税务局和大连地税第一稽查局的工作人员作客本报，就老百姓普遍关心的税法问题进行解答。个人售房缴个税、消费税新政及下岗再就业税收优惠政策等成为读者咨询的焦点。
　　１关于下岗人员税收政策
　　主辅分离安置本企人员3年内免征企业所得税
　　读者：我是大连一家大型企业的职工，下岗分流后被安排在本企业下属的招待所内做保洁员。招待所内６０％左右的职工都是下岗分流来的，像这种情况可不可以享受下岗职工再就业的税收优惠政策？
　　嘉宾：按照大连市地方税务局、大连市国家税务局、大连市劳动和社会保障局联合下发的大地税发?眼２００６?演４１号文件规定，对国有大中型企业通过主辅分离和辅业改制分流安置本企业富余人员兴办的经济实体（从事金融保险业、邮电通讯业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权，服务型企业中的广告业、桑拿、按摩、氧吧，建筑业中从事工程总承包的除外），凡符合以下条件的，经有关部门认定，税务机关审核，３年内免征企业所得税。
　　这些企业必须符合以下４个条件：１．利用原企业的非主业资产、闲置资产或关闭破产企业的有效资产；２．独立核算、产权清晰并逐步实行产权主体多元化；３．吸纳原企业富余人员达到本企业职工总数３０％以上（含３０％），从事工程总承包以外的建筑企业吸纳原企业富余人员达到本企业职工总数７０％以上（含７０％）；４．与安置的职工变更或签订新的劳动合同。
　　下岗人员从事个体经营税收每年限额8000元
　　读者：我下岗后一直从事个体经营，在税收方面有优惠减免政策吗？
　　嘉宾：持有《再就业优惠证》的人员从事个体经营的（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧外），按每户每年８０００元为限额，依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。纳税人年度应缴纳税款小于上述扣减限额的，以其实际缴纳的税款为限；大于上述扣减限额的应以上述扣减限额为限。
　　２关于消费税新政策
　　企业只做出口不做生产该环节不需缴纳消费税
　　读者：我们是出口实木地板的贸易企业，请问我们需要缴纳消费税吗？
　　嘉宾：消费税新政策规定的新增税目是高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板。在中华人民共和国境内生产、委托加工、进口上述新增应税消费品的单位和个人是消费税的纳税义务人。如果你公司不是生产或委托加工企业，只单纯做实木地板出口贸易，则不需要在你这个环节缴纳消费税。
　　外购已税筷子进行加工可以扣除已纳消费税款
　　读者：我公司是生产一次性筷子并出口的企业，准备购进已经缴过消费税的木制一次性筷子进行精细加工，请问我公司是否能享受消费税抵扣？
　　嘉宾：以外购或委托加工收回的已税筷子为原料生产的筷子，可以准予从消费税应纳税额中扣除原料已纳的消费税税款。具体按当期准予扣除外购应税消费品已纳税款抵扣，以当期准予扣除外购应税消费品买价×外购应税消费品适应税率计算。
　　３关于房屋的出租和继承
　　个人出租房屋如何缴税？
　　读者：我有一处住房对外出租用于经营。请问这套住房需要缴税吗？应该怎样缴税？
　　嘉宾：个人出租房屋的应该缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税及个人所得税。
　　个人出租房屋用于经营的，营业税按租金收入×５％收取（其中城市维护建设税按营业税税额×７％征收，教育费附加按营业税税额×３％征收，地方教育附加按营业税税额×１％征收）；房产税按租金收入×１２％征收；土地使用税按商业用房类区标准×占地面积征收；印花税按租赁合同协议所载金额×０．１％征收。个人所得税按租金收入扣除税费后的余额减除８００或２０％的费用后的余额×１０％征收。
　　个人出租房屋用于居住的，营业税按租金收入×３％征收，房产税按租金收入×４％征收，个人所得税按租金收入扣除税费后减除８００或２０％的费用后的余额×１０％征收。其他应缴纳的税金及附加同上。
　　继承房产出售是否缴税？
　　读者：我继承了父母的一处房产，如果将继承的房产出售，是否要缴纳个税？
　　嘉宾：个人受赠、继承房屋，不须缴纳个人所得税；若个人通过受赠、继承形式取得房屋再出售的，在出售时需要按规定缴纳个人所得税。
　　４关于其他税收政策
　　公司奖励员工汽车如何缴税？ 
　　读者：我是外资企业的员工，由于工作业绩出色，公司奖励我一台车，请问都需要缴纳哪些税？
　　嘉宾：因为个人工作业绩情况单位给予的奖励，属于因任职、受雇有关的工资、薪金收入，应于奖励的当月与当月工资、薪金合并，按照“工资、薪金所得”缴纳个人所得税。另外，还需要缴纳车船使用税，目前，大连市规定１３座以下的乘人汽车每辆车年纳车船使用税额为３００元。
　　获取不同项目收入如何报税？
　　读者：我既受雇于某企业获得工资，又是该企业的董事，获取董事费（劳务报酬），在申报个人所得税时是否可以分别按工资薪金所得和劳务报酬所得分项申报？
　　嘉宾：个人取得的工资、薪金所得和劳务报酬所得在申报缴纳个人所得税时，应分别填写。
　　买房申请免税待遇要啥手续？
　　读者：我去年８月将房子卖了，现在我又买了一套房子，按规定可以享受免税待遇，请问申请减免税需要带什么手续？
　　嘉宾：个人申请减免征收个人所得税时，应向主管地税机关提供房屋产权证（公有住房租赁证）、结（离）婚证、户口簿的原件及复印件以及房地产交易管理部门出具的住房情况证明，按有关规定办理减免税手续。
　　「咨询焦点」个人卖房子该缴多少税
　　２００６年３月１日，《大连市地方税务局个人出售房屋所得征收个人所得税暂行办法》开始实行，根据该规定，出售房屋所得收益将征收２０％个人所得税。
　　昨日，出售二手房缴税问题成为读者咨询的热点。
　　张先生说，他在２０００年购买了一处商品房，当时首付了１５万元，办理各种手续用了３万元，５年银行还贷交了１３．８万元，现在他打算以３８万的价格出售。张先生询问，他究竟要缴多少所得税？
　　嘉宾表示，个人出售房屋所得的应纳税的所得额为转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用后的余额。以张先生为例，房屋原值是指购买房屋时的购进价格（１５万元）、偿还的贷款及利息（１３．８万元）以及原购买时实际缴纳的契税、印花税、土地出让金、维修基金和交易手续费等（１．６万）；合理费用是指出售房屋过程中实际缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、土地收益金和交易手续费等。如果张先生出售房屋，所缴税款为（３８－１５－１３．８－１．６－合理费用）万元×２０％。
　　个人出售房屋所得有两种征税方式。纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据的，采取查实征收方式，适用２０％的比例税率；个人首次出售已购公有住房、以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房、自建房屋以及拆迁安置住房取得的所得，核定征收率为１％；根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定的，个人转让住宅的核定征收率为１．５％，个人转让非住宅的核定征收率为２％。
　　税款计算公式为：
　　查实征收：应纳所得税额＝应纳税所得额×２０％；
　　核定征收：应纳所得税额＝转让房屋收入额×１％（１．５％或２％）。
　　「免税政策」唯一住房用五年个人转让不收税
　　嘉宾表示，对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。 
　　为鼓励个人换购住房，对出售住房后１２个月内按市场价格又购房的纳税人或按市场价格先购买住房１２个月内又出售原住房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体规定如下：
　　个人出售住房后１２个月内购买住房的，其购房金额大于或等于已售住房销售额（已售住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，全部退还已缴纳的个人所得税；购房金额小于已售住房销售额的，按照购房金额占已售住房销售额的比例部分退还已缴纳的个人所得税。