买精装期房约定细节是关键

如今北京楼市精装修房、精装修种类越来越多。对开发商而言，精整修意味着更好的产品附加值；对业主而言，则意味着省去入住后装修的麻烦，节省很大精力。对一部分投资型买家而言，又可能意味着更高的租金。但另一方面，精装修在交房时出现不少纠纷，它对购房人来说究竟意味着什么呢？

近日，赵小姐就向记者讲述了她买精装修房的苦衷。我们从这些具体的个例出发，希望给购房者提供一些建议，能有助于购房者在与开发商的博弈中买到中意的精装修房。

为此，记者走访了一些业内人士，也浏览了不少装修论坛，把购买精装修房中应该注意的事项大致归为以下两类。

■故事一：签了合同但装修不靠谱

赵小姐签买房合同的时候房子还是毛坯房，因为开发商提供了菜单式精装修服务，而她本人也希望节省自己装修的麻烦，所以她用比毛坯房高的价格买了这套房子。但是在签订合同时，一些装修细节却没法写到合同里。例如规定了厨房、卫生间的卫浴洁具的品牌，地板使用的材料和品牌，但是壁纸的颜色，如何布线，乃至网端的位置和插座的位置等细节的约定就写不进合同。合同签了，钱也交了，但对几个月后的收房，赵小姐有点没谱了。

接下来就依赖于开发商运送材料，装修公司组织装修。但最后赵小姐才发现，壁纸的颜色定的绿色，但开发商说绿色缺货，做成了蓝色；想把办公间和卧室调动位置，却发现电路和插座根本不好改动，若改动但要不要收费又不知道跟谁交涉，如果开发商不负责的话，是否得去跟装修公司交涉。

赵小姐茫然了，以为签了合同就万事大吉，但最后仍然陷入了这样的困境。收房时又进入另一轮装修，跑好多趟装修公司去交涉进行细节的改动，还得找开发商谈如何处理。结果，想省事反又给自己找了事。

■故事二：装修材料的品牌违背承诺

无独有偶，近日一地方电视台也播出了类似购房者受骗的资讯。一位业主购买了精装修房，但由于专业知识的缺乏，业主很难正确评估装修的施工工艺水平和材料的质量。临入住才发现装修材料、材质和品牌与最初的承诺出现了很多不符的情况，质量也出现了很大的问题。墙砖手一碰就掉，浴池设计也存在极大的安全隐患。防盗门、卫生洁具、灯具都出现了品牌不符，有的品牌和材料是真的，但实际只是次品，更有伪国际品牌，生产地居然是广州某地。

相信这样的例子还有很多。尤其是目前的建材装修市场鱼龙混杂，不排除开发商以假充真的情况，购房人以合格产品的价格买了次品，真品和次品差价就成了开发商的不当得利。

目前精装修市场上缺乏明确和统一的认定标准，所以问题还有很多。在相关强制性标准还没有出台之前，消费者只有两个合格证可以作一些基本考量，一是《工程质量合格证》，一是《室内空气质量合格证》。

■签订购房合同时：尽量细化，约定精装修各个细节

业内人士告诉记者，开发商之所以不愿意与业主约定过于细致的装修细节，是因为如果约定太细，开发商做不到肯定影响最后交房。

而相对空泛的合同，即使付诸法律，购房者也会处于被动地位。在装修过程中，开发商也不可能面面俱到，盯住装修公司一切细节达到购房者的要求，最多有时间的时候去现场看看，叮嘱一下而已，远不如装修自己的房子那么认真负责。如果装修工人也不负责的话，受害者就是购房者了。

所以这是一个购房者与开发商博弈的过程，购房者尽可能为自己争取更多利益。

在签购房合同时，首先要在合同里明确工程适用的施工规范，可以参照建设部颁布的《住宅装饰装修施工规范》；明确工程验收标准，这个标准北京有地方标准《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》，也有建设部适用全国的《住宅室内装饰装修管理办法》；还可以明确装饰工程的监理公司，要求开发商出具合法监理公司的报告。

其次，在购房合同的合同附件中要尽量考虑到可能出现的各种情况，并包含在合同附件中。比如装修会涉及到的各类建材及设备，各种主要材料的品牌和型号。特别是那些品牌含金量较高的设备其品牌和型号更要明确，如卫浴洁具、灯具、厨房设备、家具五金等，有些与产地有关的设备还要明确产地。

最后，要注意精装修房的保修问题。因为精装修房在验收时很多质量问题无法表现出来，而要通过使用后才能发现问题所在。目前国家已经把住宅的装修保修期规定为两年，这也应该在合同中体现出来。

不仅要与开发商约定产品和工艺的细节，更要注意约定好如果开发商未能履行约定后如何赔偿的问题，这也是对购房者一个很大的保障。

总之，购房者在签合同的时候要尽力设想到种种可能，越详细越好，以防患于未然。但这些也只是我们的设想，开发商肯定会以种种理由来拒绝和购房者签太细化的合同，这就是考验购房者博弈本事的时候了。

　 ■精装修验收：把握关键点

后期收房就是一个验收的问题了。但大多数购房者都不具备专业的验收知识，现在中国还没有专业的代理收房的机构，所以购房者应该了解一些基本常识，把握住一些关键点的验收。

中国最大的房地产专业网站焦点房地产网装修论坛坛主金铮就给过一个简单的收房办法。

查看隐蔽工程，主要是上下水和配电。

查上水可以看看水流的大小、流速，水质如何；查下水时可以把卫生间里的洗面盆以及浴缸加水，然后按照正常使用那样排水，检查排水速度和是否有堵塞现象。配电也可以简单检查一下。

比如反复开关看照明效果，用台灯检查插座，有设备还可以查一下电视、电话，宽带线路是否有问题。

查看饰面工程。

墙砖地砖是否空鼓，达到什么程度；墙纸是否接缝不好；地板有无质量问题；居室门安装是否方正垂直；窗户是否推拉自如；油漆是否有气泡、流泪现象；

查看安装工程的牢固程度。

比如卫生洁具、厨房设备、门窗，还有开关插座面板、空调设备等是否安装牢固、周正，再看看这些设备有没有表面硬伤、划痕和缺陷。

注意一下空气质量是否超标。

可以要求开发商提供一份由权威机构完成的质量报告。

归根到底，装修是门学问，买精装修房更是一门学问，这些提醒不见得全面，也没有绝对的购买精装修房的宝典，购房者就需要在每个博弈环节里慢慢成熟了。